תחזיות עם אופטימיות זהירה: כך ייראה שוק הנדל"ן בשנה הקרובה

מלחמה, ריבית גבוהה והזדמנויות חדשות – משוק הדירות ועד גיאופוליטיקה אזורית, אלו הצמתים של שוק הנדל"ן בשנה הקרובה

שנת תשפ"ו נפתחת בצל אתגרים חסרי תקדים: מלחמה מתמשכת, חוסר ודאות כלכלית, סביבת ריבית גבוהה ומשבר אמון ציבורי. ובכל זאת, בכירי ענף הנדל"ן, היזמות והטכנולוגיה מביטים קדימה בתחושת אחריות ובזהירות אופטימית. הם מדברים על שווקים מתכווצים ומתרחבים, על פרויקטים שחייבים להתקדם למרות הכול, ועל מגמות עומק שימשיכו לעצב את פני הענף בשנים הקרובות.

יוסי ולאס: "שנה של עשייה והתחדשות – תחושת דחיפות מביאה גם חדשנות"
יוסי ולאס, מנכ"ל משותף במרגולין הנדסה וייעוץ מאמין כי שנת תשפ"ו תהיה שנה של חזרה לשטח. "אחרי תקופה ארוכה של חוסר ודאות, של מחסור בעובדים ושל מאות מנהלים ומהנדסים שעדיין משרתים במילואים – הענף מתחיל להסתגל למציאות החדשה. פרויקטים שהוקפאו חוזרים להתקדם, פרויקטים שהיו על סף יציאה לדרך נכנסים לביצוע, וענף התשתיות מראה סימני האצה." 

לדבריו, תחושת הדחיפות שנוצרה בשוק מביאה עימה גם הזדמנויות. "זה לא רק קושי – זו גם שעת מבחן שמעודדת פתרונות חדשניים, שיטות עבודה יעילות יותר והסתכלות אחרת על סדרי העדיפויות."

במרכז הדברים עומדת ההתחדשות העירונית: "זה הכלי היעיל והבטוח ביותר לחיזוק מבנים ולשדרוג המיגון. אחרי המלחמה האחרונה, אין לאף אחד ספק עד כמה זה קריטי. דיירים, יזמים והמדינה חייבים לפעול יחד, מתוך אחריות לאומית, כדי להסיר חסמים ולהוציא לפועל פרויקטים – לא רק למגורים, אלא גם לשירותים ציבוריים, מבני חינוך ותשתיות."

שמוליק כהן: "האטה זמנית – ההתחדשות העירונית רק מתחזקת"
שמאי המקרקעים שמוליק כהן, מנכ"ל SK שמאות, מגדיר את ההאטה הנוכחית "חולפת". "היא נובעת יותר ממצב הרוח הלאומי ומהמלחמה, מאשר מבעיה מבנית. כבר עכשיו אנחנו רואים עלייה בביקושים ביולי לעומת יוני. היזמים מציעים מבצעים אטרקטיביים, ומי שמבין את ההזדמנות כבר נכנס לשוק."

הוא מצביע על ההתחדשות העירונית כתחום שממשיך לצבור תאוצה: "אנחנו רואים בנתוני הלמ"ס שכבר ביולי הייתה עלייה בביקושים ביחס ליוני, היזמים מציעים היום מבצעים כדאיים מאוד ומי שמבין את ההזדמנות כבר נמצא בשוק. בינתיים בשוק ההתחדשות העירונית, המלחמה היא רק זרז. כשמאי בעלי דירות אני רואה עשרות פרויקטים שיוצאים לדרך מדי חודש. בעלי הדירות מעוניינים היום לקדם את התהליכים מהר יותר, היזמים מעדיפים פרויקטים של התחדשות על פני רכישת קרקעות יקרות ותשלומי ריבית גבוהים וגם ברשויות יש היום יותר נכונות לספק לתושבים דירות ממוגנות באמצעות פרוייקטי התחדשות עירונית.

פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים לטווח ארוך ולכן אני לא רואה שההתחדשות העירונית מאטה אלה להפך. יש לזכור שיש היום בשוק המון פתרונות מימון ליזמים. גופים מוסדיים, קרנות פרטיות, וחברות מימון חוץ בנקאיות נכנסות כשותפות עם יזמי התחדשות עירונית  ומאפשרים להם להגדיל את הפעילות. ולכן אני חושב שהתחום הזה רק ילך ויגדל בשנה הקרובה. וגם אם לא נראה עלייה במימוש הפרויקטים בחודשים הקרובים בוודאי שנראה אותה בשנים הבאות ובטווח הבינוני והרחוק יותר.

ד"ר בלה ברדה ברקת: "הנדל"ן הופך לנכס גיאופוליטי – לא רק כלכלי"
ד"ר בלה ברדה ברקת, יזמת ומומחית להשקעות נדל"ן, מצביעה על ממד רחב בהרבה מהשוק המקומי: "העתיד של הנדל"ן הישראלי עשוי להיכתב במסדרונות הדיפלומטיה לא פחות מאשר במשרדי התכנון. הרחבת הסכמי אברהם למדינות נוספות, כמו סעודיה, לבנון ואפילו טורקיה, יכולה להפוך את הנדל״ן כאן לכלי מדיני."

לדבריה, השקעות מקרנות ריבוניות אינן מחפשות תשואה בלבד. "הן רוצות דריסת רגל אסטרטגית בלב המזרח התיכון. זה אומר השקעות בתשתיות משותפות, במסדרונות סחר, בנמלים – שיכולים לשנות את פניהן של חיפה, אשדוד ובאר שבע יותר מכל תוכנית ממשלתית." במובן זה, היא מדגישה, "נדל"ן הופך לשפה גיאופוליטית. כל עסקת קרקע או פרויקט מגורים חדש הם לא רק נדבך בצמיחה מקומית, אלא גם חלק מבריתות אזוריות חדשות."

ניר שמול: "השוק מחכה לחמש מילים: בחירות, סיום המלחמה והחזרת החטופים"
ניר שמול, מנכ"ל שניר לשיווק נדל"ן ומנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מעריך כי ההאטה בשוק הנדל"ן למגורים תמשך עד סוף שנת 2025, ההאטה, מסביר שמול, נובעת בעיקר מאי הוודאות שהמלחמה ומשבר החטופים יוצרים בחברה הישראלית. "הסיבה להאטה בביקושים אינה ירידה בצורך בדירות – אלא השילוב של המלחמה יחד עם מדיניות בנק ישראל בנושא הריבית, הגבלת מבצעי המימון והמגמה המסתמנת של ירידה במחירי הדיור, הושיבו את רוכשי הדירות על הגדר בתקווה שמשהו ישתנה ואולי תחול ירידה חדה במחירים. 

"ניסיון העבר מראה שכאשר תקופה זו חולפת, הביקושים חוזרים לשוק ומחירי הדירות חוזרים לעלות. לכן הייתי ממליץ לרוכשים המעוניינים בדירה ויש להם את ההון העצמי הנדרש לנצל דווקא את התקופה הנוכחית לרכוש דירות עם ההטבות המשמעותיות שמציעים היום מרבית היזמים". 

בתחום ההתחדשות העירונית, שמול צופה השנה האטה במימושים משתי סיבות עיקריות: "הראשונה – יש יזמים שיעדיפו לדחות את תחילת השיווק של פרויקטים שאושרו בגלל ההאטה בביקושים ויעדיפו להמתין לימים טובים יותר. הסיבה השנייה היא חוק הממ"דים החדש המאפשר להגדיל את הממ"ד בדירות חדשות שהתוכניות שלהם אושרו אך טרם מומשו. ייתכן שגם בעלי דירות וגם יזמים הנמצאים בשלב זה יבחרו לפתוח את התוכניות ולדחות את הבנייה בפועל על מנת לקבל ממ"דים גדולים יותר עם חדר רחצה." עם זאת, לדבריו, "גם כאן יהיה מדובר בהאטה זמנית, ובטווח הרחוק אנחנו נראה שההתחדשות העירונית אוחזת בנתח הולך וגדל מהבנייה בישראל".

מורן צ’מסי: "דעיכת ההייטק תמשיך לפגוע בשוק הדיור"
מורן צ’מסי, שותף מנהל בקרן Amplefields Investments , מתריע מפני ירידה בהשפעת ההייטק על שוק הנדל"ן. "גלי הפיטורים בענף, יחד עם ההשפעה של הבינה המלאכותית שמחליפה תפקידים רבים, צפויים לצמצם את הביקושים לרכישת דירות מצד עובדי ההייטק. ההון החדש שהוזרם לשוק עד לפני שנתיים כבר כמעט נעלם."

הוא מזכיר את שנת 2021 כשנת שיא, אז רווחי העובדים הובילו להיקפי רכישות אדירים ולעלייה דרמטית בהכנסות המדינה ממסי נדל"ן. "ברבעון הראשון של אותה שנה בלבד נגבו 1.6 מיליארד שקל ממסים על עסקאות יוקרה. זה כבר לא יחזור בקרוב. הירידה בביקוש מצד עובדי ההייטק תהיה מורגשת וברורה, ותשפיע הן על שוק המגורים והן על השקעות נדל"ן."

קרן שם טוב סגל: "שוק המשרדים עובר מהפכה – הגמישות היא שם המשחק"
קרן שם טוב סגל, מנכ"לית מיינדספייס ישראל, מתארת את מהפכת העבודה הגמישה שתמשך גם בשנה הקרובה: "החברות מבינות שהן חייבות יכולת להתרחב ולהצטמצם במהירות. חוזי שכירות ארוכי טווח כבר לא מתאימים למציאות של חוסר ודאות מתמשך."

לדבריה, חברות מתחומים מגוונים – פיננסים, סייבר, תעשייה ומסחר – כבר בוחרות בחללי עבודה גמישים על פני משרדים מסורתיים. "הגמישות מאפשרת להן להתמודד עם מציאות משתנה, לחזק את יכולת הגיוס והשימור של עובדים ולשמור על יציבות תפעולית."

סגל מסכמת: "החברות שיידעו להתאים את עצמן למציאות המשתנה – יהיו אלה שיובילו את השוק."

רן נאור: "המיגון הפך לפרמיה נדל"נית"
רן נאור, מנכ"ל אורטק מערכות מיגון, מצביע על מגמה חד־משמעית: דירות ממוגנות הופכות לאטרקטיביות יותר באופן דרמטי. "בדיקה שנערכה ביד2 מראה פער של כ־3,000 שקל במחירי השכירות בין דירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד. זה לא רק ביטחון אישי – זו מציאות כלכלית." לדבריו, המגמה הזו רק תתחזק: "בין אם במגזר הפרטי ובין אם במבנים ציבוריים ומסחריים, הציבור מוכן לשלם פרמיה על ביטחון. זה מעצב מחדש את השוק, קובע ערכים חדשים לנכסים, ומעלה את רף הביקוש לפרויקטים שמספקים מיגון איכותי."

הכתבה פורסמה במגדילים